С 2019 года все новостройки в России должны продаваться через систему эскроу-счетов. Это означает, что покупатель больше не переводит деньги напрямую застройщику — они хранятся в банке до момента сдачи дома. Разберём, как эта система работает и что даёт покупателю.
Что такое эскроу-счёт
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, открываемый на имя покупателя при заключении договора долевого участия (ДДУ). На нём хранятся деньги покупателя до тех пор, пока застройщик не выполнит своё обязательство — не сдаст квартиру в эксплуатацию.
Деньги блокируются на счёте. Застройщик не имеет к ним доступа в период строительства. Финансирование стройки ведётся за счёт проектного кредита банка, а не средств покупателей.
Кто защищает деньги
Банк, открывающий эскроу-счёт, должен входить в специальный список ЦБ РФ. Все эскроу-счета застрахованы АСВ (Агентством страхования вкладов) на сумму до 10 миллионов рублей. Это значит, что даже при банкротстве банка покупатель получит деньги обратно.
Если застройщик обанкротится, деньги также возвращаются покупателю в полном объёме — плюс банк несёт ответственность за сохранность средств.
Что происходит при передаче денег застройщику
Банк переводит деньги с эскроу-счёта застройщику только после того, как:
— Дом введён в эксплуатацию (получено разрешение от госорганов).
— Первый акт приёма-передачи подписан хотя бы с одним дольщиком.
Это означает: застройщик получает деньги только по факту результата.
Как открыть эскроу-счёт
Процесс стандартный:
— Покупатель подписывает ДДУ с застройщиком.
— Регистрирует его в Росреестре.
— Открывает эскроу-счёт в банке, указанном застройщиком.
— Вносит деньги (или оформляет ипотеку — тогда банк сам зачисляет средства на эскроу).
Для покупателя процедура бесплатна — банк не берёт комиссию за открытие и обслуживание эскроу-счёта.
Ипотека и эскроу: как это работает вместе
При покупке в ипотеку банк-кредитор и банк, ведущий эскроу, могут быть разными организациями. Ипотечные средства перечисляются напрямую на эскроу-счёт — покупатель ничего не держит на руках.
До момента передачи ключей покупатель оплачивает ипотечные проценты за строящийся объект. После сдачи дома ежемесячный платёж идёт уже в счёт погашения основного долга.
Что не покрывает эскроу
Эскроу не защищает от задержки сроков строительства. Если застройщик опаздывает, деньги остаются на счёте — но ни квартиры, ни денег у покупателя нет. В таком случае можно расторгнуть ДДУ и получить деньги обратно с процентами (ключевая ставка × двойной размер).
Также эскроу не страхует от качества строительства: приёмка квартиры остаётся на усмотрение покупателя, и здесь важна независимая экспертиза.
Как проверить, используется ли эскроу
Информация о наличии эскроу-счёта по конкретному ЖК доступна на наш.дом.рф в разделе «Проектная декларация». В самом ДДУ также должна быть указана схема финансирования.
Актуальные предложения новостроек с фильтром по наличию эскроу-защиты доступны на Яндекс Недвижимость — это один из ключевых параметров при выборе надёжного объекта.